敷金返還・原状回復トラブルに内容証明を活用!!
賃貸物件を借りている方であれば、誰でも必ず、敷金と原状回復義務という言葉を聞いたことがあると思います。
この敷金と原状回復義務を巡って、賃貸人（大家さん）と賃借人（入居者）がトラブルとなるケースが、実は多く発生しています。
・ 入居時に戻ってくると考えていた敷金が、退去時に戻ってこない。
・ 退去時に大家さんから、高額な原状回復費用を請求された。
・ 契約書の特約で、敷金が返還されないことになっている。
・ 契約書の特約で、ルームクリーニング代を負担することになっている。
このようなトラブルが多くあり、ケースによっては、原状回復義務を超えたいわゆるグレードアップの費用まで、賃借人に負担させるといった悪質な不動産業者も見受けます。
※ グレードアップ
退去時に古くなった設備等を最新のものに取り替える等の建物の価値を増大させるような修繕等
をいいます。
これは、賃貸人の負担となります。
しかし、正しい知識をもって対応すれば、このようなトラブルも解消することができます。
原状回復義務とは？
「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」では、原状回復を以下のように定義しています。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
したがって、賃借人は、故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗などについての補修・修繕費用を負担すればよく、経年変化や通常使用による損耗・グレードアップなどの修繕の費用については、賃借人の負担とはならず、賃貸人の負担となるのです。
経年変化・通常損耗について
経年変化（建物・設備等の自然的な劣化・損耗等）・通常損耗（賃借人の通常の使用により生ずる損耗等）による修繕の費用は、家賃に含まれているため、賃貸人の負担となります。
特約について
賃貸借契約を見ると、退去時の原状回復などについて、賃借人にとって不利な特約がなされていることがあります。このような特約は、契約自由の原則により合意された特約は有効となります。
しかし、賃借人に不利な内容の特約は、次のような要件を満たす必要があります。
① 特約の必要性とその合理的な理由があること
② 賃借人がその不利な義務を負うことにつき認識していること
③ 賃借人がその特約による義務負担の意思表示をしていること
賃借人とって不利な特約が消費者契約法により取消されたケースもあります。
このように敷金や原状回復を巡るトラブルに内容証明を活用することで（敷金の返還請求や不相当な原状回復費用に対する通知書など）、裁判手続きにならずに問題が解消したケースもありますので、内容証明をうまく活用してみてはいかがでしょうか。
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